Onlangs hebben we de NCG een aantal vragen gesteld over de versterkingsoperatie. Hieronder kunt u de reactie lezen die we op onze vragen hebben ontvangen. We zijn nog niet helemaal tevreden met alle antwoorden, dus zullen zeker vervolgvragen gaan stellen. Blijft u onze nieuwsbrief en website volgen om op de hoogte te blijven!

Heeft u nog opmerkingen of aanvullende vragen? U kunt ze sturen naar welkom@gasberaad.nl

Algemeen

1. Kunt u een overzicht geven van alle versterkingstrajecten die nu in procedure zijn? (gebiedsgericht, corporatiewoningen, Heft in Eigen Hand, anders?).
Antwoord NCG:
  • Gebiedsgericht (gebieden conform MJP)
  • Sectoraal programma Zorg
  • Sectoraal programma Onderwijs
  • Heft in eigen hand
  • (lopende transitieprojecten van NAM en CVW, projecten die voor 1-1-16 zijn gestart)
2. In welke fase zitten deze trajecten en wat is per traject de planning?
Antwoord NCG:
  • 2016: 1450 gebouwen, voornamelijk woningen.
    In december gecommuniceerd dat allen versterkt dienen te worden
    Vanaf april tot september oplevering van versterkingsadviezen. Ongeveer 1000 versterkingsadviezen zijn geleverd en worden voor de zomervakantie gecommuniceerd met de bewoners. De andere 450 volgen na de zomervakantie.
    Na presentatie van het versterkingsadvies zullen deze in overleg met de bewoner worden uitgewerkt tot een definitief ontwerp. Alle definitieve versterkingsplannen samen vormen het gebiedsversterkingsplan, eventueel gecombineerd met individuele of woningoverstijgende koppelkansen.
  • 2017: 5.000 gebouwen
    De eerste helft is nu geinspecteerd en is de engineering gestart.
  • Sectoraal programma Zorg en Onderwijs: gelijk aan de gebiedsaanpak.
  • Heft in Eigenhand: gelijk aan de gebiedsaanpak van 2016
3. Verschilt de aanpak tussen de trajecten en waarin zitten die verschillen?
Antwoord NCG:

De gebiedsaanpak kenmerkt zich door de afbakening van coherente stedenbouwkundige eenheden. Op deze wijze kan maximaal gebruik worden gemaakt van koppelkansen. Het programma wordt uitgevoerd onder regie van NCG, met CVW als uitvoerende partij. De bewoners worden maximaal ontzorgd. Bewoners worden begeleid door een bewonersbegeleider.
Heft kenmerkt zich door uitvoering onder eigen regie. Bewoners worden begeleid door een bouwbegeleider, maar maken zelf meer keuzes en dragen en zijn bijvoorbeeld zelf opdrachtgever van een aannemer. Voor de sectorale programma’s Zorg en Onderwijs geldt dat er gebiedsoverstijgende belangen zijn. Om maximaal koppelkansen te kunnen benutten is een onderwijsvisie opgesteld en wordt er nu gewerkt aan een zorgvisie.

4. Wie is voor het verloop van welk traject verantwoordelijk?
Antwoord NCG:

De NCG voert regie over de gehele versterkingsoperatie.

5. Wordt er op basis van de eerste ervaringen een leidraad/werkproces opgesteld waarin zowel voor bewonersbegeleiders als bewoners duidelijkheid komt over wat de verwachtingen over-en-weer kunnen zijn? Hoe dingen in grote lijnen geregeld worden, waar de maatwerkruimte zit, enz.?
Antwoord NCG:

Er is een plan van aanpak voor de gebiedsgerichte aanpak (april 2016)

Praktijk

6. Kunt u uitleggen waarom een jaar na de inspectie er (vaak ) alleen nog een voorlopig inspectierapport ligt?
Antwoord NCG:

Dat is geen juiste veronderstelling. In december zijn alle bewoners geïnformeerd dat hun woning dient te worden versterkt. Dit is gebaseerd op een sterkteberekening. In 1000 gevallen is voor de zomer eveneens een versterkingsadvies beschikbaar. De overige 450 volgen direct na de vakantie.

7. Worden de complete inspectierapporten en versterkingsadviezen beschikbaar gesteld aan de gedupeerden?
Antwoord NCG:

De versterkingsadviezen van 1000 woningen worden voor de zomervakantie beschikbaar gesteld. Indien bewoners er prijs op stellen wordt eveneens het inspectierapport beschikbaar gesteld.

8. Wanneer wordt er voor een ingrijpende versterking gekozen en wanneer voor nieuwbouw?
Antwoord NCG:

De NAM is aansprakelijk voor het versterken van de woning. Wanneer de versterkingsmaatregelen zodanig ingrijpend zijn dat de waarde van de woning wordt overschreden, dan volgt de afweging of er een alternatief voor sloop/nieuwbouw aan de orde kan zijn. De keuze van versterken of sloop/nieuwbouw is aan de eigenaar/bewoner.

9. Hoe gaat het met het duurzaam maken van de te versterken woningen per traject (zie vraag 1) Worden alle woningen bij versterking ook gelijk energie neutraal gemaakt?
Antwoord NCG:

Er is een verduurzamingsregeling beschikbaar ter hoogte van 4.000 euro voor elke woning die versterkt moet worden. Voor de eerste 500 particuliere woningen geldt een extra bijdrage van BZK van 3.000 euro per woning.

10. Wat als er tijdens de versterking meer schade aan het licht komt en er alsnog nieuwbouw moet plaatsvinden?
Antwoord NCG:

De verwachting is dat dit uitzonderingssituaties zullen betreffen. Indien dit aande orde is, zal een maatwerkoplossing worden gezocht.

11. Wat als er tijdens de versterkingsoperatie een sterke beving plaatsvindt en er (nog meer) schade aan de woning ontstaat?
Antwoord NCG:

Dan zal ook die extra schade worden hersteld.

12. Hebben de gedupeerden recht op een eigen onafhankelijke bouwkundige die hun situatie bekijkt en uw inspectierapporten beoordeeld?
Antwoord NCG:

Nee, de kwaliteit is geborgd in het proces. CVW reviewt alle rapporten. Daarnaast vindt op een aantal rapporten een toets plaats door de Adviescommissie van het CVW. En alle rapporten worden beoordeeld door de onafhankelijke Validatiecommissie van NCG.

13. Waarom wordt er per blok versterkt en bijvoorbeeld niet per wijk? Op deze manier zitten de bewoners jaren in een bouwput.
Antwoord NCG:

De NCG zal een uitvoeringsplanning opstellen wat haalbaar en wenselijk is. Daarbij wordt ook rekening gehouden met het absorptievermogen van een straat, wijk of dorp.

14. Wie behartigt de bouwkundige belangen van de gedupeerden en de straat/wijk als geheel tijdens de versterking? Met andere woorden hoe kunnen zij controleren dat alles conform afspraak wordt uitgevoerd: wie houdt er voor hen bouwkundig toezicht tijdens de versterking van hun woning?
Antwoord NCG:

Dit zal het CVW uitvoeren.

15. Als er ná de versterking bouwkundige problemen ontstaan, wie is daar dan voor verantwoordelijk en aansprakelijk? Hoe wordt de ‘garantie’ op de versterkingsmaatregelen geborgd?
Antwoord NCG:

Dit zal niet anders zijn dan bij reguliere bouwprojecten.

16. Er zijn mensen die de afgelopen jaren hebben gewacht, of nu wachten, met onderhoud aan hun woning, omdat deze op de nominatie voor versterking stond/staat. Hoe wordt er omgegaan met ”achterstallig” onderhoud tijdens de versterking?
Antwoord NCG:

Maatregelen die noodzakelijk zijn om uit te voeren om de woning te laten voldoen aan de veiligheidsnorm zullen worden uitgevoerd, ongeacht dit achterstallig onderhoud betreft.

Juridisch

17. Wat is de juridische positie van de gedupeerden? Het is hun huis. In hoeverre kunnen en moeten zij akkoord gaan met de voorstellen?
Antwoord NCG:

Er wordt een voorstel gedaan, maar de eigenaar beslist.

18. Hoe is de versterking juridisch afgedekt? De gedupeerden zijn immers eigenaar van het huis.
Antwoord NCG:

De eigenaar moet altijd met de maatregelen instemmen. Hij geeft met de akkoordverklaring ook een machtiging aan CVW om de vergunning aan te vragen en de werkzaamheden te laten uitvoeren.

19. Hoe zit het met de hypotheek? Loopt deze gewoon door tijdens de versterking?
Antwoord NCG:

Ja.

20. Wat als er een beving komt tijdens de versterkingsoperatie?
Antwoord NCG:

Eventuele schade zal moeten worden opgelost.

21. Bij wie kunnen zij alle documenten die ze moeten ondertekenen juridisch laten checken? Niet iedereen kan immers aanspraak maken op een rechtsbijstandsverzekering.
Antwoord NCG:

De bewoners kunnen terecht bij hun bewonersbegeleider.

22. Hoe zit het met de kosten voor hun woonhuisverzekeringen, nutsvoorzieningen en tv/telefoon/internet tijdens de versterking?
Antwoord NCG:

De vaste verplichtingen van woningeigenaren lopen ook tijdens de versterking door.

23. Wat als de aannemer tijdens de versterking failliet gaat? Hoe lang duurt het voor er een nieuwe aannemer aan de slag kan? Of komt de bouw tijdelijk stil te liggen?
Antwoord NCG:

Dit is niet anders dan bij andere bouwprojecten.

24. Wat voor invloed heeft de versterking op de WOZ waarde van de woning?
Antwoord NCG:

Dit is afhankelijk van de versterkingsingreep.

Maatschappelijk

25. In welke fase van de versterking worden ‘keukentafel’ gesprekken gevoerd en met welk doel?
Antwoord NCG:

Op verschillende momenten in het proces. Het start met een gesprek over het opstellen van een inspectieplan. Het vervolg is afhankelijk of het een enkele woning betreft of onderdeel van gelijke woningen. In elk geval wordt de uitkomst van de sterkteberekening gedeeld (wel of niet een versterkingsnoodzaak), het versterkingsadvies en vervolgens wordt in samenspraak met de bewoners het advies worden uitgewerkt in een definitief ontwerp, waarin ook koppelkansen in beeld worden gebracht. Deze laatste gesprekken kunnen enkel individueel plaatsvinden, omdat het betrekking heeft op het desbetreffende pand.

26. Welke kosten worden allemaal wel/niet vergoed tijdens de versterking?
Antwoord NCG:

Kosten gerelateerd aan de versterking worden vergoed (‘alles wat wordt geraakt door de versterking’). Ook bijkomende kosten, zoals tijdelijke huisvesting worden vergoed.

27. Hoe worden de individuele verschillen van de woningen beoordeeld? Bijvoorbeeld kunststofkozijnen versus houten, dakkapel of niet, nieuwe keuken versus keuken van 20 jaar oud.
Antwoord NCG:

Dit is afhankelijk van de versterkingsmaatregel die moet worden uitgevoerd.

28. Welke onafhankelijke partij gaat de gedupeerden en de straat/wijk als geheel ontzorgen en begeleiden tijdens de versterkingsoperatie? Hoe wordt ervoor gezorgd dat de sociale ontwrichting in een straat/wijk geminimaliseerd wordt?
Antwoord NCG:

De NCG is regievoerder. Maar ook gemeenten hebben en houden hun eigenstandige bevoegdheden.

29. Is er voor alle versterkingsprojecten al voldoende vervangende woonruimte geregeld? Zo ja, wat voor soort woningen zijn dit dan en kunt u per versterkingstraject (zie 1) aangeven hoe dit geregeld wordt?
Antwoord NCG:

Voor alle versterkingsplannen zal voldoende vervangende woonruimte beschikbaar zijn. Dit kan in de vorm van rust- (alleen overdag), logeer- (tot 8 weken) of wisselwoningen (voor langer duur) zijn. CVW is verantwoordelijk dat deze tijdig beschikbaar zijn.

30. Hoe wordt omgegaan met de zogenaamde ‘krimp opgave’ in de versterking? Wat is het kader waarin bepaald wordt hoeveel en welke woningen misschien beter uit het bestand gehaald kunnen worden met het oog op de toekomst? Krijgen bewoners de optie voorgelegd om niet terug te keren naar hun huidige woning maar een andere woonlocatie/woonvorm te zoeken?
Antwoord NCG:

De krimpopgave is onderdeel van de visie die gemeenten opstellen en die, indien mogelijk, gekoppeld wordt aan de opgave. Voor dergelijke plannen gelden de gebruikelijke procedures en bevoegdheden.

31. Hoe verklaart u dat er het afgelopen half jaar nog 6 woningen aan de Fazantenhof in Ten Boer zijn verkocht terwijl ze binnenkort versterkt moeten worden? Een aantal eigenaren heeft aangegeven hierdoor (onaangenaam) verrast te zijn.
Antwoord NCG:

De bewoner is vrij om elk moment de woning te verkopen.