Let op: Schadeoverdracht bij (ver)koop van uw woning

Wat opvalt in een aantal uitspraken van de Arbiters Aardbevingsschade is dat er woningeigenaren zijn die hun schade niet konden verhalen op de NAM, omdat de schade zijn oorzaak vindt in de koopovereenkomst. Dit betekent niet dat de schade aan deze woningen niet aardbevingsgerelateerd was, maar de schade was niet goed overgedragen in de koopovereenkomst.

Niet ontvankelijk

Kern van de zaak is dat de arbiter de eigenaren niet ontvankelijk verklaard in hun schadevordering, omdat de schade is ontstaan voordat de eigenaren de woning in eigendom hebben gekregen. In de meeste gevallen is de schadevordering niet rechtsgeldig aan de eigenaren overgedragen (Uit Zaak 16-78 Kolham).

Burgerlijk Wetboek

Als er sprake is van schade door aardbevingen, verwijst de arbiter naar het Burgerlijk Wetboek. Op basis van artikel 6:177 kan de gedupeerde de schade verhalen op de NAM, maar dan moet je wel eigenaar van het desbetreffende pand zijn ten tijde van het ontstaan van de schade.

Het is dus heel erg belangrijk dat je bij verkoop of aankoop van een woning de aardbevingsschade apart opneemt in de akte. Alleen op die manier is de schade overdraagbaar.

Zorgen van het Gasberaad

Voordat de Arbiters actief werden in Groningen ging de schade automatisch over naar de nieuwe eigenaar van de woning. Of zoals een makelaar ons vertelt: “Je stapt in de schoenen van je rechtsvoorganger als nieuwe eigenaar”. Dit is dus een grote verandering. Het Gasberaad heeft haar zorgen hierover geuit bij NCG Alders. Hij gaf aan dit aan te kaarten bij de makelaars.

Advies Stut en Steun

We houden de ontwikkelingen natuurlijk in de gaten. We hebben Stut en Steun gevraagd wat we inwoners van Groningen nu het beste kunnen adviseren. Ina Blink:

“We raden mensen aan de schade  zo uitgebreid mogelijk te vermelden in de (ver)koopovereenkomst. Van het schadenummer, de status van de procedure tot de stand van zaken. Voeg ook alle beschikbare rapporten toe als bijlage. De nota’s die kunnen aantonen dat schade op de juiste manier – conform wat in de rapporten wordt aangegeven – is hersteld, zijn belangrijk om te kunnen overleggen. Wanneer er nog nooit schade is vastgesteld, dan is het aan te raden dit te vermelden. Wordt er tijdens de (ver)koopprocedure nieuwe schade ontdekt, dan moet de verkoper deze schade nog melden bij het CVW voor het passeren van de akte. Wordt de schade pas gemeld na het afronden van de verkoopprocedure dan kan het er op neerkomen dat koper ”schade lijdt bij koop” in plaats van door de bevingen. (de Arbiter Aardbevingsschade heeft hierover een aantal uitspraken gedaan).

Wanneer er door de verkoper gebruik gemaakt is van de Waardevermeerderingsregeling is het eveneens verstandig dit te vermelden in de overeenkomst. Dit betekent namelijk dat de nieuwe eigenaar geen beroep meer kan doen op deze regeling.

Wil de verkoper na levering van de woning een beroep gaan doen op de Waarderegeling van de NAM, dan is het verstandig dit voor de overdracht van de woning aan te geven en op te nemen in de koopovereenkomst. De nieuwe eigenaar gaat dan akkoord mee te zullen werken aan de benodigde taxatie(s) van de woning.

Het is raadzaam dat men zich zo goed mogelijk laat informeren door een makelaar en eventueel een bouwkundig rapport laat maken, om verrassingen te voorkomen.”

Uitspraken Arbiter

Wilt u de uitspraken van de Arbiter nog eens nalezen?

Delen

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email