Reactie George de Kam (RUG) op CBS-onderzoek

Vorige week ontvingen wij van de NCG het CBS rapport “Woningmarktontwikkelingen in het Groningenveld”. Het is het tweede rapport van het CBS over de woningmarktontwikkeling in het Groningenveld. Begin maart verscheen het onderzoeksrapport van de RUG. Prof. George de Kam maakte een doorrekening met een recent door de VU ontwikkeld model. In dat onderzoek concludeerde hij dat het totale waardeverlies in de provincie Groningen ruim 180.000 woningen treft en minimaal 954 miljoen euro bedraagt. De resultaten van het onderzoek van het CBS en de RUG wijken nogal af. Wij vroegen George de Kam om een reactie.

Beide onderzoeken hebben dezelfde centrale boodschap: het gaat niet goed met woningmarkt in risicogebied Groningen. De Kam: “De update van het CBS bevestigt dat helaas opnieuw. De afwijking wordt vooral veroorzaakt door het verschil in methode”.

De opdracht van het CBS was verder te gaan in het spoor van ORTEC (het bureau dat eerder onderzoek deed in opdracht van EZ), en vrijwel dezelfde gebiedsindeling tussen risicogebieden (bij ORTEC acht, bij CBS elf gemeenten) en referentiegebieden te hanteren. De Kam: “Omdat dit wat mij betreft een fundamenteel punt van kritiek is en was, is het niet zo verbazend dat ook de uitkomsten – nauwelijks prijseffect, gemiddelde prijsdaling in hele risicogebied 2,4% voor de periode derde kwartaal 2012 tot en met tweede kwartaal 2015, tegen een daling van 0,5% in het referentiegebied voor diezelfde periode – in lijn liggen met eerdere ORTEC rapportages. In het laatste rapport (t/m vierde kwartaal 2015) zijn de overeenkomstige percentages 1,4% daling in het risicogebied, tegen 0,2% stijging in het referentiegebied.”

Aantoonbare Imagoschade

CBS zegt dat de gekozen indeling in risico en referentiegebieden het mogelijk maakt imagoschade mee te nemen. Die ontstaat doordat kopers risicogebieden mijden. De Kam: “Methoden met microgegevens over schade op postcodegebied (en dat is het vertrekpunt van de methode van Koster (VU) waarop ik mijn doorrekening heb gebaseerd) zouden dat volgens het CBS niet doen, omdat imagoschade in gebieden zonder schade moeilijk in te passen zou zijn. Hier slaat het CBS naar mijn oordeel de plank mis, door te suggereren dat het RUG onderzoek geen imagoschade zou meenemen. Wij zien het percentage schademeldingen als een indicator voor hoe zwaar een gebied het te verduren heeft, als een soort thermometer voor het effect op de prijzen van alle woningen, schade of geen schade, inclusief imagoschade. En wij laten met onze doorrekening zien dat er ook sprake is van imagoschade in gebieden met minder schademeldingen, in dit geval (delen van) de gemeenten Groningen, Grootegast, Haren, Oldambt, Pekela, Veendam en Zuidhorn. Bij het CBS worden deze gebieden al niet meer tot de risicogebieden gerekend en kunnen volgens hen geen imagoschade hebben. Alleen voor gebieden zonder enige schade zou nog imagoschade kunnen optreden die in ons onderzoek niet meegenomen is, maar dat zijn er aanzienlijk minder dan bij de indeling van het CBS. Onze kritiek is juist dat CBS gebieden als referentiegebied meeneemt waar wel degelijk volgens ons onderzoek sprake is van aantoonbare imagoschade.”

De uitschieters

Het volgende punt betreft de uitschieters vervolgt de Kam: “Die vallen buiten CBS onderzoek omdat men naar een macrobeeld wil kijken. Ook in onze benadering spelen uitschieters echter geen doorslaggevende rol, omdat we vanuit een macroverband tussen percentage schademeldingen en prijsontwikkeling naar gebiedsgemiddelden op 4 pc niveau kijken, de meeste van die gebieden tellen toch nog substantiële aantallen woningen. En tussen die gebieden blijken dan grote verschillen te bestaan, die in de CBS benadering in het gebiedsgemiddelde niet zichtbaar worden. Het behoeft geen betoog dat die verschillen voor betrokkenen van grote betekenis zijn.”

Aanpassing gebiedsindelingen

CBS overweegt in toekomstig onderzoek gebiedsindelingen aan te passen, mits vergelijkbaarheid met eerder onderzoek gewaarborgd blijft. De Kam: “Dat kan ik alleen maar toejuichen, het zou goed zijn als het CBS zelf met haar eigen methoden het effect van keuzes in gebiedsindelingen gaat tonen: liever vandaag dan morgen.”

Indicatoren voor fysieke schade

Dat geldt ook voor de opmerkingen over de keuze welke de beste indicatoren zijn voor fysieke schade geeft de Kam aan. “Hier klinkt een voorkeur voor zo objectief mogelijk meetbare variabelen zoals grondversnellingen, bovenschade-meldingen omdat daarbij volgens het CBS eerder sprake zal zijn van problemen rond volledigheid en selectiviteit. Dat vraagt zeker aandacht, maar zegt een modelmatig bepaalde grondversnelling of contour meer over de impact van aardbevingen dan vele duizenden meldingen van bewoners van concrete huizen op concrete locaties in het gebied, met acceptatie van de melding door de NAM als check? Interessant is nu juist dat Koster beide variabelen al in zijn model heeft kunnen vergelijken, en hij concludeert dat schademeldingen een sterkere verklaring bieden dan grondversnellingen. Maar ik steun het pleidooi van het CBS voor het ontwikkelen van een robuuste set indicatoren over de langere termijn, daarbij is het wel van essentieel belang dat alle gegevens die daarvoor nodig zijn (zoals een gedetailleerd overzicht van schademeldingen, woningkenmerken en toestand van de bovengrond) ook voor alle onderzoekers beschikbaar zijn. De Nationaal Coördinator zou zich hard moeten maken om deze data-infrastructuur op te bouwen, bij te houden en beschikbaar te stellen voor alle onderzoekers die zich willen inzetten voor beter inzicht in de gevolgen van de aardbevingen voor de Groningse woningmarkt. Op die grondslag kan de diversiteit in wetenschappelijk onderzoek waar ook het CBS terecht voor pleit pas goed tot zijn recht komen.”

De Kam sluit af: “De doorrekening in de RUG rapportage is inderdaad na de OTB analyse verschenen, maar de onderliggende methode van Koster is wel al ontwikkeld in opdracht van OTB, en de centrale uitkomst daarvan is ook vermeld in de rapportage [link naar OTB onderzoek] die OTB in januari 2016 naar buiten heeft gebracht.”

Aanvullende opmerkingen bij het CBS onderzoek

Het grote verschil in uitkomsten voor de elf gemeenten samen (prijsverschil koopwoningen volgens CBS 2,4%, waardeverlies alle woningen volgens RUG 6,8%) kan naast de hierboven genoemde punten nog enkele andere oorzaken hebben, daarbij horen in ieder geval:

  • Koster/RUG houdt rekening met effect bodemdaling (naar gegevens uit 2008), CBS niet
  • Koster/RUG houdt – naast het gebruik van het aandeel schademeldingen als modelvariabele (wat CBS niet doet) – ook op veel gedetailleerder niveau (6pc) rekening met specifieke gebiedskenmerken (zoals het verschil in aantrekkelijkheid) die niet in de andere modelvariabelen tot uitdrukking komen; CBS doet dit op niveau van totale gemeenten
  • Koster/RUG berekent effect over langere periode, CBS over periode na Huizinge (augustus 2012)

 

Delen

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email